Nabídka kvalitních kancelářských prostor v Praze zůstává omezená a míra neobsazenosti se drží na 5,8 %, tedy nejnižší úrovni od roku 2020. Ve druhém čtvrtletí roku 2026 byl navíc dokončen jediný kancelářský projekt. Kvůli nedostatku alternativ zůstávají firmy po uplynutí nájemní smlouvy často ve stávajících prostorách, což dokládá vysoký podíl renegociací, které tvoří přibližně 70 % realizované poptávky. Ve výstavbě je více než 309 tisíc m² kancelářských ploch, z nichž je již přibližně 58 % předpronajato. Vyplývá to z aktuálního průzkumu společnosti Colliers.
Celková rozloha moderních kancelářských prostor v Praze dosáhla na konci druhého čtvrtletí roku 2026 přibližně 3,95 milionu m². Ve sledovaném období byl dokončen jediný kancelářský projekt – rozsáhlá rekonstrukce budovy Danube House v pražském Karlíně. Společnost CA Immo po dvou letech stavebních prací dokončila modernizaci administrativní budovy třídy A, která cílí na certifikaci LEED Platinum a využívá výhradně elektřinu z obnovitelných zdrojů. Budova byla navíc plně obsazena ještě před svým oficiálním dokončením. Největší blok ploch si pronajala společnost Everpure zaměřená na moderní úložné systémy a správu dat, druhým největším nájemcem je Allegro.
Trend boutique kanceláří sílí
Ve druhém čtvrtletí zároveň odstartovala výstavba tří nových kancelářských projektů. Společným jmenovatelem všech je atraktivní poloha v centru města. Největším z nich je projekt Vinohradská 8 v Praze 2, který nabídne přibližně 7 300 m² prémiových kanceláří, téměř 200 bytů i obchodní prostory. Zahájena byla také přestavba budovy pošty pod názvem Hybe v Hybernské ulici a projekt Palace Hybernia poblíž náměstí Republiky. „Tyto stavby potvrzují rostoucí zájem developerů o boutique kancelářské projekty – menší administrativní budovy v prestižních lokalitách, které firmám vedle kvalitních prostor nabízejí také reprezentativní adresu a vlastní identitu,“ vysvětluje Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.
V celé Praze je aktuálně rozestavěno přibližně 309 300 m² kancelářských ploch, z nichž je přibližně 58 % již předpronajato. Významnou část tohoto objemu však tvoří projekty realizované přímo pro budoucí vlastníky nebo hlavní nájemce, například společnosti Česká spořitelna, ČEZ, Creditas či Generali. „Na otevřeném trhu je situace odlišná. Většina nových projektů se nachází v raných fázích výstavby a je nabízena za nájemné převyšující současnou tržní úroveň. Nájemci proto k předpronájmům zatím přistupují opatrně a svá rozhodnutí často odkládají do pokročilejší fáze výstavby, kdy bude cenová hladina lépe prověřena trhem,“ komentuje Josef Stanko.
Neobsazenost zůstává nízká
Míra neobsazenosti na pražském kancelářském trhu zůstala na konci druhého čtvrtletí stabilní na úrovni 5,8 %, což představuje nejnižší hodnotu od roku 2020. Pozitivní čistá absorpce v kombinaci s minimální novou nabídkou postupně posiluje vyjednávací pozici pronajímatelů, zejména v nejžádanějších lokalitách.
Nejnižší neobsazenost dlouhodobě vykazují centrum Prahy a Karlín. V centru města se pohybuje kolem 3,6 %, zatímco v Karlíně přibližně 3,2 %. Omezená nabídka je patrná také na Smíchově, Pankráci nebo Brumlovce, kde kvalitní kancelářské prostory zůstávají dlouhodobě velmi žádané.
Renegociace dominují trhu
Na straně poptávky je výmluvnější spíše její struktura než samotný objem. Renegociace tvořily přibližně 70 % hrubé realizované poptávky, což je vhodné číst nikoli jako známku slabosti trhu, ale jako odraz prostředí, v němž mají nájemci jen málo alternativ ke stěhování: nabídka je omezená, kvalitní nová výstavba je z velké části předpronajata nebo ještě není dokončena a náklady na relokaci zůstávají vysoké. Uživatelé proto zůstávají ve stávajících prostorách, optimalizují své plochy a v řadě případů si zajišťují pozici v předstihu před očekávanou vlnou nové nabídky po roce 2027.
Nejaktivnějšími nájemci byly technologické společnosti, které představovaly více než třetinu realizované poptávky. Významnější podíl měly také společnosti z farmaceutického a zdravotnického sektoru.
Nájemné dál roste
Nejvyšší dosažitelné nájemné v centru Prahy zůstalo stabilní na úrovni 30 eur za m² měsíčně. V širším centru však pokračoval růst na 21,5 až 22,5 eur za m² měsíčně, zejména díky silné poptávce v Karlíně, na Smíchově, Pankráci a Brumlovce. Mírně vzrostlo také nájemné v okrajových částech města.
Ještě výraznější jsou cenové ambice připravovaných projektů. Kanceláře plánované k dokončení v letech 2027 a 2028 jsou již nyní nabízeny za více než 35 eur za m² měsíčně v centru města a za 23 až 28 eur v širším centru. Tyto ceny odrážejí především rostoucí stavební náklady, ceny pozemků i očekávání developerů, že nabídka kvalitních kancelářských prostor zůstane omezená i v dalších letech.
Metropolitní plán otevírá cestu nové výstavbě
Významnou událostí druhého čtvrtletí bylo také schválení nového Metropolitního plánu Prahy, který začne platit od 1. září 2026. Jde o první komplexní územní plán české metropole od roku 1999 a jeden z nejdůležitějších regulatorních milníků pro pražský realitní trh za poslední desetiletí.
„Nový plán přináší větší předvídatelnost developerské přípravy, jasnější pravidla pro využití území i lepší podmínky pro rozvoj brownfieldů a rozsáhlých smíšených projektů kombinujících kanceláře, bydlení, obchod i veřejnou infrastrukturu. Právě ty by měly v příštích letech výrazně ovlivnit podobu pražského kancelářského trhu,“ vysvětluje na závěr Josef Stanko.
Chci zveřejnit 
