Český trh průmyslových nemovitostí prošel v letošním roce významnou proměnou – po pěti letech opět dominují v transakcích nad stěhováním do nových prostor renegociace neboli přejednávání nájemních podmínek za účelem prodloužení stávajících nájemních smluv. Objevují se ale i další zajímavé trendy, například v technických standardech či transformaci průmyslových parků do polyfunkčních zón.
Celkový podíl renegociací se pohybuje aktuálně kolem 55 % nájemní aktivity. Naposledy dosahoval takovýchto hodnot v předcovidovém roce 2020 a od té doby postupně podíl renegociací klesal na úroveň kolem 30 až 35 %. “Tato situace odráží současný stav trhu, kdy větší část nájemců „přešlapuje“ a vyčkává, co se bude dít a zrcadlí zpomalující poptávku. Společnosti tedy častěji volí prodloužení stávajících smluv a renegociaci podmínek namísto přesunu provozu či expanze. Zároveň developeři, vnímaví k této změně, začínají být flexibilnější ve svých nabídkách – nabízí kratší nájemní závazky, například na 3 roky nebo pětileté smlouvy s možností tzv. breaku po třech letech,“ popisuje aktuální situaci na trh průmyslových nemovitostí Petr Narwa, Head of Transaction & Consulting Services poradenské společnosti Prochazka & Partners, která již dvanáct let stojí na straně nájemců a pomáhá jim nejen s renegociacemi nájemních smluv.
Vedle klasického modelu pronájmu se v českém prostředí čím dál častěji objevuje model BTO (build-to-own), kdy nájemce dostane možnost objekt po dokončení koupit. Tento přístup nachází uplatnění tam, kde nájemce usiluje o stabilitu a kontrolu nad dlouhodobým provozem, zejména ve výrobních sektorech s vyšší technologickou náročností nebo specifickými požadavky. „Z mého pohledu je dalším zajímavým trendem dnešní doby transformace průmyslových parků do polyfunkčních zón, zejména v satelitních regionech velkých měst jako Praha, Brno, Plzeň či Ostrava. Tradiční skladové areály již nemusejí být jednovrstevné – čím dál častěji se doplňují o kanceláře, maloobchodní jednotky, parkovací domy či ubytovací kapacity. A je patrné, že developeři tento trend aktivně rozvíjejí a adaptují své projekty tak, aby odpovídaly komplexnějším požadavkům trhu,“ říká Petr Narwa, Head of Transaction & Consulting Services poradenské společnosti Prochazka & Partners.
U nově realizovaných průmyslových a logistických hal je vidět zvyšující se technický standard budov. Zvyšuje se světlá výška na 12 i více metrů, což umožňuje efektivnější využití objemu, včetně konstrukce mezzaninů či vícepodlažních hal tam, kde to územní regulace dovolí. Běžný standard únosnosti podlah, historicky kolem 5 t/m², se u moderních projektů posouvá až k 7 t/m², a to zejména v budovách s vyšší konstrukcí, kde regálové zatížení vyžaduje vyšší nosnost. Také v oblasti tepelných izolací lze pozorovat významný posun: střešní izolace kolem 300 mm a fasádní vrstvy kolem 200 mm již nejsou výjimkou, což představuje zhruba 40 až 50% zlepšení tepelného komfortu budovy oproti starším standardům. Pokud jde o ESG prvky, jako jsou fotovoltaické panely, tepelná čerpadla či nabíjecí stanice pro elektromobily, ty jsou ale stále často chápány spíše jako nadstandardní doplňky nabízené za příplatek.
„V kontextu těchto posunů lze konstatovat, že trh zažívá období rekalibrace – nájemci chtějí větší flexibilitu a vyšší utilizaci nákladů za m2 prostor, na kterou developeři reagují zvyšováním technických standardů, ale zároveň opatrně přistupují k nákladným ESG investicím. I když renegociace nyní převládají, nestávají se ale zatím novým standardem. Oproti tomu modely jako build-to-own či polyfunkční parky ukazují nové cesty, jak přizpůsobit nabídku měnícím se požadavkům trhu,“ dodává Robert Bocker, který nedávno rozšířil řady Prochazka & Partners a z pozice Director, Industrial vede společně s Petrem Narwou industriální tým.
